Kommentar zur Aktie Vonovia

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Am 01.02.20
von Chris93
zu Vonovia

Kontinuität in dynamischen Zeiten - indirektes Immobilieninvestment

Geschätzte Lesezeit 8 Minuten


I. Profil der Vonovia AG
II. Kursverlauf
III. Fundamentaldaten
IV. Story to tell
VI. Ausblick
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I. Profil der Vonovia AG

- Welchen wirtschaftlichen Aktivitäten geht die Vonovia AG nach?
- Auf welchem Segment liegt der Fokus?
- Wurde eine Internationalisierung bereits vorangetrieben?

Die aus der Fusion der Deutschen Annington und Gagfah in 2013 hervorgegangene Vonovia AG besitzt 396 700 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich (Stand Januar 2020). In Deutschland ist Vonovia dabei das größte Wohnimmobilienunternehmen und hat in den letzten Jahren massiv investiert, um durch Modernisierungen höhere Mieten erzielen zu können und das Wohnungsportfolio auszubauen. Vonovia sieht sich selbst als Dienstleistungsunternehmen, welches Immobilien baut, in Stand hält, diese vermietet (Kerngeschäft), verkauft und weitere Value Added Services anbietet. In den nächsten Jahren wird nach Unternehmensaussagen der Fokus auf der internationalen Expansion (Bes. Schweden, Frankreich und die Niederlande) und auf dem Aufbau eines strategischen Portfolios in Deutschland liegen. Letzteres bedeutet, dass besonders in deutschen Metropolregionen (München, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Hamburg, Hannover und Berlin) Wohnungen von Vonovia gehalten werden sollen.


II. Kursverlauf

- Wie entwickelte sich der Kurs in den letzten Jahren?
- Gibt es Erklärungen für mögliche Schwankungen?

Seit der Fusion der Gagfah mit der Deutschen Annington und der Ausgabe von Vonovia Aktien, haben sich diese signifikant besser als der DAX entwickelt und zudem wurde regelmäßig eine Dividende (2 - 4% des aktuellen Kurswertes) ausgeschüttet. Mit einem Emissionspreis am 11.07.2013 von 16,5€ ist die Aktie auf ein aktuelles Allzeithoch von 51,5€ gestiegen. Somit steht eine jährliche Rendite (CAGR) von ca. 19% p.a. zu Buche (vgl. DAX: CAGR = 7,5% p.a.). Dabei entwickelte sich der Kurs sehr stabil und zeigte eine geringe Volatilität. Diese spiegelt sich auch in einem maximalen Drawdown von ca. -29% in 2015 wider. Trendindikatoren, stehen bei Vonovia auf einem Anstieg des Aktienkurses. Vonovia besitzt als eher defensiver Titel ein unterdurchschnittliche geringes KGV (KGV < 10) im DAX 30 vergleich, ist jedoch als relativ teuer bewertet im Vergleich mit anderen Immobilienunternehmen (TLG, TAG, Deutsche Wohnen).


III. Fundamentaldaten

- Welche Segmente sorgten für die Kernumsätze und wodurch werden diese Umsätze erzielt?
- Wie sind diese zu interpretieren und in welche Bereiche investiert das Unternehmen?

Unternehmenskennzahlen
Die Vonovia AG teilt ihr Geschäft (2018) in folgende Segmente auf:

„Rental“ – Vermietung von Immobilien – Umsatz: 1894 Mio.€ - EBITDA: 1315 Mio.€

„Value-added“ – Dienstleistungen im Bereich Energie & Internetversorgung, Carsharing, etc. – Umsatz: 1462 Mio.€ - EBITDA: 121 Mio.€

„Recurring Sales“ – Verkauf von Immobilien mit einem Aufschlag zu dem aktuellen Verkehrswert – Umsatz: 356 Mio.€ - EBITDA: 79 Mio.€

„Development“ – Neubau von Immobilien – Umsatz: 225 Mio.€ - EBITDA: 39 Mio.€


Finanzkennzahlen_____________________________2018_______2017________2014
EBITDA (Mio. €)_______________________________1554_______1319_________553

Verkehrswert - Immobilienbestandes (Mio. €)_44239______33436______12759

Monatliche Miete pro m^2 (in €)_________________6,52________6,27________5,58
Leerstandsquote (in %)__________________________2,4_________2,5_________3,4

CF – betrieblich (Mio. €)_______________________1132________946_________409
CF – Investition (Mio. €)_______________________-3892_______-1350_______-1177
CF – Finanzierung (Mio. €)_____________________3041________-870_______1741

Die finanziellen Kennzahlen stehen auf Wachstum und Investition. Vonovia profitiert zudem von niedrigen Leitzinsen, die Investoren Anreize bietet in Immobilien zu investieren und somit Immobilienpreise weiter steigen lassen. Dies ist neben erheblichen Modernisierungsmaßnahmen des Immobilienportfolios ein Grund, dass der Verkehrswert des Immobilienbestandes ein immenses Wachstum erfuhr. Die relativ günstigen Mieten und eine konstant geringe Leerstandsquote überzeugt Kunden bei Vonovia zu bleiben. Zudem zeigen diese Zahlen, dass Vonovia über weiteres Mietsteigerungspotential verfügt und somit weiteres Wachstum generieren kann. Eine Betrachtung der Cash-Flows zeigt, dass die operative Tätigkeit einem konstanten Wachstum unterliegt. Die hohe M&A Aktivität von Vonovia (häufig Fremdkapital finanziert, aber auch durch Ausgabe neuer Aktien) und erhebliche Investitionen in Modernisierungen werden durch Investitionsauszahlungen in Milliarden Höhe reflektiert. Dadurch ist zudem auch der Finanzierungscashflow stark schwankend. Fremdkapitalzuflüsse in Form von neuen Krediten, finanzieren auch die Investitionsausgaben zu großen Teilen.

Aktionärsstruktur (2020)
Freefloat: ______________________________79,9%
Blackrock:______________________________ 7,4%
Norges Bank:___________________________ 6,6%
APG:____________________________________3,1%
Fidelity Management and Research:______3,0%


IV. Story to tell

_______STÄRKEN____________________________________SCHWÄCHEN____________________
Diversifikation des Immobilien Portfolios________________ Hohe Verschuldung
Marktführer in Deutschland_____________________________Mietpreisdebatte veringert Wachstum
Nachhaltiges Wachstum
Internationalisierung durch häufige M&A Aktivität

Als Deutschlands größter Wohnimmobilienvermieter mit exzellenten Standorten und mehr als 1,4 Mrd. € für Investitionen in Modernisierung, stellt Vonovia ein gesundes Unternehmen mit stabilem organischem Wachstum dar.
Zudem vollzieht Vonovia mit einer hohen Frequenz externe Unternehmenszukäufe, um eine internationale Diversifikation der Geschäftstätigkeit und einer Zuführung von externem Wachstum zu generieren. 2018 & 2019 wurden BUWOG (22 764 Wohnungen, Österreich), Victoria Park (16 647 Wohnungen, Schweden) und Hembla (ca. 22 000 Wohnungen, Schweden) akquiriert. Die Akquisitionen von Unternehmen basieren auf einem skalierbaren operativen Managementsystem von Vonovia und werden zügig integriert, sodass schnell Skaleneffekte erzielt werden. Mit dieser aggressiven Wachstumsstrategie fährt Vonovia aktuell sehr gut und profitiert von den niedrigen Zinsen (Durchschnittlicher Anleihenzins i.d.R. unter 2%).

Die Marktkapitalisierung von Vonovia beträgt aktuell „nur“ 27,4 Mrd. €, während allein der Verkehrswert der Immobilien mit 47,8 Mrd. € bewertet wird.

Vonovia kann als fair/günstig bewertet betrachtet werden und erwartet, in Zeiten von knappem Wohnraum, ein weiter konstantes und profitables Wachstum. Besonders in der aktuellen globalen Unsicherheit, kann Vonovia als relativ sicherer Hafen gesehen werden in welchem man indirekt in Immobilien investiert und zudem von einer Dividende profitieren kann.

Als Risiko kann insbesondere ein Ansteigen der Leitzinsen und Mietpreisbremsen genannt werden. Ersteres kann allerdings auf mittelfristige Sicht als unwahrscheinlich beurteilt werden (Verschuldung vieler Staaten in der Eurozone & wirtschaftlicher Zustand). Letzteres wird zwar das Wachstum beeinträchtigen, allerdings wird dieses maximal auf das Inflationsniveau abgebremst. Zudem sorgt Vonovia mit einer Expansion in attraktive Wohnungsmärkte (Schweden, Niederlande, Frankreich) für eine Diversifikation und eine Reduzierung des Länderrisikos in Deutschland. Das geringe Risiko spiegelt sich auch in dem Moody’s Analytics Risk Score von 1 von 10 und somit auf der niedrigsten Stufe wider.


V. Ausblick (kurzfristig (2020)

- Organisches Wachstum wird von 4,4% auf 4% leicht gebremst werden
- Durch externe Akquisitionen wird Vonovia in neue Märkte expandieren
- Durch operatives Wachstum werden die Kurse und die Dividende (ca. 2-4% p.a.) weiter steigen

Analysten geben 12 Buy und 5 Hold Empfehlungen ab mit Kurszielen zwischen 45 und 65€ (finanzen.net) und der Erwartung eines weiterhin günstigen Marktumfeld.

Persönlich kann ich mir auf mittlere Frist auch deutlich höhere Kursziele aufgrund der fairen/günstigen Bewertung der Aktie und einem operativen erwarteten Wachstum von Umsatz und Gewinn vorstellen.


Kernfragen des Unternehmenserfolgs sind unter anderem:

1. Welche Internationalen Märkte werden in Zukunft erschlossen werden?
2. Wird die erwartete Mietpreiseinfrierung in Berlin sich auch auf andere Städte übertragen?
3. Falls die Leitzinsen steigen werden, können erhöhte Finanzierungskosten durch geringere andere Ausgaben und erhöhte Mieten aufgefangen werden?

Fragen, Kritik und Anregungen sind immer willkommen, ebenso wie ein privater Austausch unter Investoren.

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Vonovia Aktie
Kurs: 51,60€     +1,6% vs. Vortag
Kursentwicklung 3 Monate (Graue Fläche = DAX)  
Investor
Chris93
Investor
Rangliste
285. Rang
Investor
Performance
IPQ 184
Aktien-Portfolios von Chris93 haben sich im
Ø 3% p.a. besser entwickelt als der DAX.



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