Kommentar vom 08.09.13
InvestorSaigo
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Shopping? Kaufen Sie doch gleich das ganze Kaufhaus!
Die Deutsche Euroshop (DES) ist ein im MDAX vertretener Konzern, der ausschließlich in Shopping-Center (v. a. in Deutschland) investiert und ihre Verkaufsflächen vermietet. Ziel ist dabei die Ausschüttung einer guten Dividende.
Im Folgenden soll zuerst ein Überblick über DES gebildet werden, danach gehe ich näher darauf ein, was DES mit seinen Center den Geschäften sowie den Konsumenten bietet, und wie DES versucht, die Umwelt zu schonen. Danach gehe ich auf die aktuellen Konzern-Zahlen und die Erwartungen des Managements ein. Abschließend gehe ich auf die Kennzahlen der Aktie ein und gebe ein Fazit ab.


Konzern - Geschäft
Momentan umfasst das Portfolio von DES 20 Shopping-Center mit 2453 Geschäften auf insgesamt 960.400 m². Von diesen befinden sich 16 in Deutschland, 2 in Polen und je eines in Österreich und Ungarn. Im Jahre 2012 besuchten ca. 190 Mio. Menschen die DES-Center, das sind je Center 26.000 täglich. Dies verdanken die Center vor allem ihrer guten Lage: Sie befinden sich mehrheitlich in Innenstädten, oft mit direkter Anbindung an Fußgängerzonen (häufig mit überregionaler Bedeutung) sowie guter Verkehrsanbindung, zusätzlich verfügt jedes Center über eigene Parkplätze.
Das alltägliche Management hat DES an die Firma ECE Projektmanagement ausgelagert, welches mit 185 Centern under management europäischer Marktführer für die Verwaltung von Shopping-Centern ist; DES selbst beschäftigt deshalb nur 4 Mitarbeiter.


Für die Geschäfte interessant
Nur wenn die Center attraktiv für die Geschäfte sind, kann DES dauerhaft viele Flächen für gutes Geld vermieten. Was bietet DES also seinen Mietern?
Wie bereits erwähnt, besuchten 2012 jedes Center 26.000 Besucher täglich. Insgesamt wohnen fast 17 Mio. Menschen in ihrem Einzugsgebiet, davon über 13 Mio. in Deutschland, wodurch 16% aller Bundesbürger erreicht werden. Durch langfristige Verträge mit einer Standartlaufzeit von 10 Jahren haben sowohl die Ladenbesitzer als auch DES ein hohe Planungssicherheit. Und letztlich werden alle Mieter fest in das Marketing ihres Centers mit einbezogen: Sie beteiligen sich anteilig an den Marketingkosten ihres Centers, können diese jedoch auch aktiv beeinflussen, bspw. in Marketingausschüssen oder in der Planung von Veranstaltungen in den Centern, wie z.B. Modeschauen, Kunstausstellungen, Länderwochen oder Informationsveranstaltungen, in die auch lokale Vereine und die Stadtverwaltung mit einbezogen werden. Daneben können sie in der Redaktion einer Center-Beilage arbeiten, die als Beilage regionaler Tageszeitungen erscheint, und sind oftmals aktiv am Stadtmarketing und City-Management ihrer Heimatstadt (bzw. Stadtteils) beteiligt.
Die Geschäftsmieter müssen sich also nicht dem Center-Management unterordnen, sondern beteiligen sich aktiv.


Für die Kunden interessant
Was bieten die DES-Center nun dem Kunden?
Der Großteil der Verkaufsfläche wird auf Bekleidung (50%) und Hauswaren/Elektronik (21%) verwandt. Laut Umfragen loben Kunden vor allem die große Modekompetenz der Center sowie die große Auswahl und hohe Qualität der Beratung, weshalb viele Kunden auch über weite Strecken anreisen. Daneben wird versucht, Geschäfte für jedes Alter unterzubringen.
47% der Geschäfte sind inter- und nationale Ketten, 24% regionale und 29% Einzelbetreiber; dagegen werden viele herkömmliche Haupteinkaufsstraßen zu über 90% durch Ketten dominiert.
Die Strategie von DES ist langfristig angelegt und setzt deshalb nicht auf kurzfristige Maximierung der Mieten, sondern ein langfristig erfolgreiches, stimmiges Gesamtkonzept. Deshalb wird bei der Vermietung der Geschäfte auf einen guten Angebotsmix geachtet, und einige werden an Einzelhändler vermietet, die sich eigentlich keine so gute Lage leisten könnten, wie bspw. Existenzgründer und Nischenanbieter. Letztlich wird neben dem reinen Shopping-Angebot auch auf ein ausreichendes Angebot an Cafés/Snackbuden o.ä. sowie eine angenehme Gestaltung der Nicht-Verkaufsflächen gedacht, wie Sitzecken.


Für die Umwelt interessant
Seit 2011 laufen alle deutschen Center mit Ökostrom, auch die nicht-deutschen Center werden dies in den nächsten Jahren tun. Der Energieverbrauch und der CO²-Ausstoß werden kontinuierlich verringert, z.B. durch Energiesparlampen oder effiziente Heizung der Center.


Konzern - Lage
Umsatz und EBIT in Mio. €
2008 2009 2010 2011 2012
Umsatz 115,3 127,6 144,2 190,0 211,2
Veränderung -- +10,6% +13,0% +31,8% +11,2%
EBIT 98,1 110,7 124,0 165,7 181,0
Veränderung -- +12,8% +12,0% +33,6% +9,2%
Wie aus obiger Tabelle ersichtlich, konnte DES sowhl den Umsatz als das EBIT (Gewinn vor Steuern und Zinsen) in den letzten 4 Jahren kontinuierlich und fasst ausschließlich im zweistelligen Prozentbereich steigern. 2012 nahm der Gewinn um +24% ggü. dem Vorjahr zu. Und dies trotz dem schlechten Entwicklung des Einzelhandels, dessen Umsätze 2012 nur um +1,9% stiegen. Der Vermietungsstand beträgt mehr als 99%, d. h. weniger als 1% aller Geschäfte steht zur Zeit leer.
Im Geschäftsjahr 2012 hat DES zum ersten mal in der Firmengeschichte eine Anleihe ausgegeben. Dass für die Anleihe in Höhe von 100 Mio. € nur eine jährliche Verzinsung (Kupon) in Höhe von 1,75% gezahlt werden muss, die unter der Zielinflationsrate der EZB in Höhe von 2% liegt, kann dabei als Erfolg gewertet werden.
Im ersten Quartal 2013 konnte die DES ihre eigenen Erwartungen übertreffen. Umsatz und EBIT des Vorjahresquartals wurden um 10% übertroffen, der Gewinn sogar um 22%, obwohl die Einzelhandelsumsätze in Deutschland schlechter als geplant wuchsen, nominal um +0,4%, d.h. real sogar um 1% sanken.
Infolge des guten ersten Quartals passte die DES ihre Prognosen nach oben an, und erfüllte die höheren Ziele für das erste Halbjahr. Im gesamten ersten Halbjahr 2013 stieg (jeweils gegenüber dem ersten Halbjahr 2012) der Umsatz um +14%, das EBIT um +15%, das EBT um +11% und der Gewinn sogar um +28%. Die Kosten sanken von 11% des Umsatzes auf 9,7% des Umsatzes.


Chancen, Risiken, Ausblick
Nach einem Umsatzwachstum von +2,2% im Jahre 2012 ging die Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) für 2013 von einem Wachstum des Lebensmittel- und Drogeriehandels von 1,5% aus, worauf sich die DES im Geschäftsbericht 2012 für die Jahresprognose für 2013 stützte.
Dabei wird den klassischen Shopping-Meilen der Rang bislang nicht durch das Internet abgelaufen. Noch geschieht es 11 mal häufiger, dass sich Konsumenten im Internet über ein Produkt informieren und es anschließend "offline" kaufen, als dass sie sich im Geschäft das Produkt ansehen und es dann online kaufen. Der Online-Handel verdrängt den stationären Handel nicht ganz, sondern etabliert sich als gleichbedeutende Alternative, wodurch sich der stationäre Handel wandelt, hin zum Vergnügungs- und Lifestyleshopping mit Erlebniskomponente. Deshalb sieht DES die Entwicklungen des Online-Handels eher als Chance, indem sie ihre Shopping-Center den neuen Bedürfnissen der Kunden anpasst.
Aufgrund der momentan hohen Immobilienpreise ist ein Zukauf weiterer Shopping-Center in nächster Zeit unwahrscheinlich.


Kennzahlen
Die DES ist eine dividendenstarke Aktie, die den Großteil ihres Jahresüberschusses ausschüttet. Der Vorstand garantiert, dass jede Dividene mindestens die selbe Höhe hat wie die vorherige, für das aktuelle Geschäftsjahr mindestens 1,20 € je Aktie. Mit aktuell 4% weist sie damit eine gute Dividendenrendite auf. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis von fast 16 lässt leider keinen allzu großen Spielraum mehr nach oben, allerdings konnte die DES in den letzten jahren Umsatz und Gewinn deutlich steigern, sodass durchaus noch Kurssteigerungen möglich sind.


10 Gründe
Lassen wir zu guter Letzt einmal den Konzern selbst zu Wort kommen. Als "10 Gründe für ein Investment in die Aktie der Deutschen EuroShop" nennt dieser:
01. Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter investiert
02. Erstklassige Standorte
03. Bewährte, konservative Strategie
04. Stabiler, langfristig planbarer Cashflow
05. Aktionärsfreundliche Dividendenpolitik
06. Erfahrenes Management
07. Exzellente Leistungsbilanz
08. Nahezu 100%-ige Vollvermietung
09. Inflationssichere Mietverträge
10. Substanz mit Wachstumspotential


Fazit
Die Deutsche Euroshop ist ein erfolgreiches Unternehmen, welches auch in der Krise wächst. Aufgrund der bereits hohen Bewertung sind jedoch nur begrenzt Kurssteigerungen zu erwarten; dafür sind massive Kursrückgänge allerdings auch unwahrscheinlich. Hinzu kommt die hohe Dividende.
Die Aktie der DES ist zu empfehlen für Investoren, die ein sicheres Investment mit begrenzten Verlustrisiken und/oder einen guten Dividendentitel suchen. Für risikofreudige Spekulanten ist der Zug jedoch bereits abgefahren; bei unerwarteten Kursrückgängen könnte die Aktie aber wieder attraktiv werden.


Lust auf's Einkaufen bekommen?
Wenn Sie nach dem Kauf dieser Aktie dem Shopping-Wahn verfallen sollten, oder Sie Ihr Investment live begutachten wollen, schauen Sie doch einfach mal beim Center in Ihrer Nähe vorbei:
http://www.deutsche-euroshop.de/des/pages/index/p/284
Anmerkungen
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